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    公募REITs盤活存量 蓄能發展新動力
    來源 Source:國資委改革局        日期 Date:2023-07-07        點擊 Hits:420

     

    招商局集團有限公司(以下簡稱招商局集團)積極貫徹落實黨中央、國務院關于防風險、去杠桿、穩投資、補短板決策部署,在集團層面建立公募REITs戰略發展體系,通過公募REITs推動盤活存量資產、擴大有效投資,有力推動集團高質量發展和現代化基礎設施體系建設。?

    打造公募REITs上市平臺的主要做法?

    招商局集團明確以公募REITs推動產業發展、優化資本運作、實現資源整合的戰略目標,通過集團牽頭、各板塊協同配合,構建輕重結合的產業模式,取得較好成效。

    踐行產融結合,推進內部協同創造新價值。招商局集團作為國有資本投資公司,所屬業務豐富多元。其中,實業板塊擁有港口、倉儲物流、高速公路、產業園區、保障性租賃住房等大量基礎設施資產;金融板塊的證券公司、基金公司、銀行、保險公司、私募投資機構等,可擔任公募REITs的財務顧問、管理人、托管銀行、投資機構、做市商以及Pre-REITs投資機構、資產培育期資金支持機構等關鍵角色。實踐中,集團加強兩大板塊內部協同,推動實業板塊實現增長方式由量向質、業務結構由重入輕的轉變,形成金融板塊全鏈條參與的公募REITs生態,取得了較好的以融促產效果。?

    積極搶抓機遇,搭建多種公募REITs上市平臺。招商局集團緊跟市場趨勢及政策導向,2019年在香港發行央企首只境外REIT招商局商業房托(1503.HK)。20204月我國公募REITs政策出臺后,迅速開展公募REITs政策研究及方案討論,加強與監管機構溝通協調。20216月,博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金(以下簡稱蛇口產園REIT)作為全國首批基礎設施公募REITs中唯一的央企項目在深交所發行上市。20229月,蛇口產園REIT又申請擴募,并于20233月獲批,6月正式上市。目前,招商局集團已完成境內外商業不動產和產業園資產雙REITs平臺搭建,正在推進高速公路、倉儲物流和保障性租賃住房資產的公募REITs申報。未來還將進一步研究港口等符合公募REITs要求的資產上市,以實現多種資產類別的公募REITs上市平臺共同發展,構建輕重結合的產業體系,切實體現作為國有資本投資公司的定位,為未來發展奠定良好基礎。?

    多環節參與發行及運營,實現多重經濟收益。在蛇口產園REIT發行階段,集團所屬招商蛇口通過出售旗下產業園資產相關權益,獲得稅后收益14.58億元,實現優質資產重新定價盤活。蛇口產園REIT上市后,招商蛇口所屬招商創業和招商物業分別作為蛇口產園REIT的運營管理機構和物業管理機構,可獲取穩定的運營管理及物業管理收入。同時,招商蛇口作為原始權益人,持有32%的蛇口產園REIT份額,能夠持續享受份額增值和收益分紅,截至20234月底,蛇口產園REIT二級市場增值達12.90%,合計分派超1.38億元,招商蛇口獲得超4400萬元分紅。?

    實踐與理論并重,不斷提高REITs專業賦能。集團積極參與政策制定,借鑒招商局商業房托在香港REITs市場的實踐經驗,發揮招商證券研究所對全球REITs市場的研究優勢,及時向有關監管機構提供參考資料、反饋意見建議,為推動公募REITs指引及擴募規則等政策出臺貢獻力量。加強總結反思,會同清華五道口不動產中心,組織所屬招商蛇口、博時基金、招商證券及蛇口產園REIT有關中介機構團隊等,共同編撰《構建不動產金融大循環:中國公募REITs的實踐與方向》,全面總結我國公募REITs的發展歷程,詳細介紹實操環節經驗做法,并就進一步完善公募REITs體系、促進市場繁榮、構建新發展格局等提出政策建議。?

    推進公募REITs上市的主要體會?

    通過戰略部署落地及實操經驗積累,在如何發揮公募REITs功能作用、助力企業轉型發展上,招商局集團有以下三方面體會。

    搶抓有利時機,加快研究推動。我國公募REITs市場已初步形成一定規模效應和示范效應,發展勢頭較好,中央企業應結合實際,把握好公募REITs邁向常態化發行的市場機遇。一是深化對公募REITs功能作用的理解認識,進一步明確公募REITs在構建基礎設施領域業務新模式、促進投融資循環和業務閉環上的重要意義。二是站在落實國家戰略、助力集團轉型發展的高度,研究制定公募REITs上市規劃,將公募REITs植入企業發展模式,作為轉型升級的重要抓手。三是選取合規、優質資產搭建公募REITs上市平臺,盤活存量資產,擴大有效投資,推動集團在構建現代化基礎設施體系中發揮更大作用。?

    優化組織體系,強化能力建設。中央企業普遍存在規模體量大、業務條線多、資產較為分散的特點,應加強內部組織架構優化和運營能力建設,推動公募REITs在實現投融資高效循環上更好發揮作用。一是根據不同種類的資產特性,搭建以總部為核心、各業務條線具備自主性、各區域資產具備靈活性的組織體系,實現發展戰略統一化、業務條線專業化、資產管理品牌化、區域管理特色化。二是針對不同資產類型,培育獨立、專業的輕資產運營團隊,推動輕資產運營獨立化、專業化、品牌化,在資產的培育、孵化、成熟、退出等環節實現提質增效,為集團創造更多價值,同時還可探索輕資產運營公司獨立上市的可能性。?

    做好前期準備,提高工作效率。公募REITs作為資產上市且后續持續運營的平臺,涉及資產合法合規性完善、資產重組、+架構搭建、上市后資產運營等相關工作。實踐中企業如過于依賴集團統一管理模式、未能實現所持資產的相對獨立,則上述工作可能耗費較長時間,并增加溝通成本。為提高公募REITs發行效率,企業可做好以下準備工作。一是在項目開發或收購階段加強對基礎設施資產合法合規性的重視,提高相關資質和手續的完備程度。二是有序做好資產及運營管理人員獨立性的建設,更好保證運營管理的連續性和穩定性。三是適度搭建項目公司杠桿,以較低資金占用完成項目投資建設,并為公募REITs搭建+架構、形成稅盾合理避稅奠定基礎。?

    下一步工作打算?

    持續提升存量資產經營能力。嚴格按照公募REITs發行要求,做好資產梳理、資產整合、重新定位、改造提升等存量資產經營各環節工作,通過公募REITs提升市場回報水平,保障投資人權益。?

    持續打造多元資產上市平臺。依托監管部門鼓勵REITs發行上市的利好政策,推進高速公路、倉儲物流、消費基礎設施和保障性租賃住房資產的公募REITs上市,持續探索港口等類型資產的境內公募REITs平臺搭建。同時,進一步打通資產從培育到上市的全鏈條,實現退閉環,深度挖掘資本市場價值,更好助力我國公募REITs市場繁榮發展。

    樹立輕資產運營品牌。借助公募REITs公開上市屬性,著力打造旗下各板塊資產運營主體平臺,完善資產運營主體對外輸出運營管理的路徑與能力,進一步增厚集團輕資產運營管理收益,拓展集團資產管理規模。

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